不動産の基本【FP3級勉強】

今回からは不動産の内容に入っていきます。

まずは基本となる部分ですので、しっかりおさえておきましょう。

＼前回まではタックスプランニング／

不動産とは
土地の価格
鑑定評価の方法
不動産の登記
不動産の基本練習問題
不動産の基本まとめ

不動産とは

説明は不要かと思いますが、定義をお伝えします。

不動産とは、土地及びその定着物のことをいいます。

かりん

定着物は、建物や石垣などのことだよ！

土地の価格

土地の価格には、売主と買主の合意で決まる実行価格というものと4つの公的な価格があります。

公示価格
基準地表価格
相続税評価額
固定資産税評価額

詳しく見ていきましょう。

公示価格

一般的な土地取引の指標となる価格です。

国土交通省が決定をし、基準日は1月1日。3月下旬に公表されます。

基準地表価格

一般の土地取引価格の指標となる価格をいいます。

決定機関は都道府県で、基準日は7月1日。9月下旬に公表されます。

固定資産税評価額

固定資産税、不動産取引税などの計算の基準となる価格です。

市町村が決定をし、基準日は1月1日。3月または4月に公表されます。

相続税評価額

相続税や贈与税の計算の基礎となる価格をいい、別名で路線価ともいいます。

決定機関は国税庁で、基準日は1月1日。7月1日に公表されます。

かりん

これらを比較する図を下に記しておくね！

	公示価格	基準地標準価格	固定資産税評価額	相続税評価額（路線価）
基準日	1月1日（毎年）	7月1日（毎年）	1月1日（3年に1度）	1月1日（毎年）
公表日	3月下旬	9月下旬	3月or4月	7月1日
決定機関	国土交通省	都道府県	市町村	国税庁
公示価格を100％とした評価割合	100％	100％	70％	80％

鑑定評価の方法

前で紹介した公的な価格を目安にして、取引価格が決定されます。

しかし、その取引価格が現実とかけ離れている場合もあります。

そこで取引価格が適正なものかを不動産鑑定士などが下記の鑑定評価を用い、判定をします。

取引事例非核法
原価法
収益還元法

少し詳しく、見ていきましょう。

取引事例比較法

似たような取引事例を参考にし、それに修正と補正を加えて価格を決める方法です。

原価法

再調達原価を求めて、それに現価修正を加えて価格を決める方法です。

❀再調達原価とは
　現在の購入価格。
　今不動産を購入したら、いくらで買えるのかということ。

収益還元法

対象不動産が将来、生み出すであろう純収益と最終的な売却価格から現在の価格を求める方法。

対象不動産が生み出す単年度の純収益を一定率で割り戻す直接還元法。

対象不動産の保有期間中に、対象不動産が生み出す（複数年の）純収益と最終的な売却価格を現在価格に割り戻して価格を求める、DCF法とがあります。

DCF法の図解は以下になります。

不動産の登記

不動産は所有地や所有者の権利などが不動産登記記録（登記簿）にて記載され、公示されます。

不動産登記簿は、手続きを行えばだれでも閲覧することができます。

不動産登記簿の構成

不動産登記簿は、表題部と権利部で構成されています。

また権利部は甲区と乙区に区別されます。

表題部
表示に関する登記
不動産と所在地、面積、構造など
権利部
権利に関する登記
甲区：所有権に関する事項
　　　所有権の保存・移転、差押えなど
乙区：所有権以外の権利に関する事項
　　　抵当権、先取特権、賃借権など

不動産登記の効力

不動産登記を行うと、第三者に「不動産の権利者は自分である！」ということを対抗できます。

しかし、登記には公信力はありません。

偽の登記の記録を信用して取引したとしても、それが必ず法的に保護される訳ではありません。

❀公信力がないとは
　登記に偽りがあっても、その登記の内容を信じて取引をして損害を受けたとしても、法的に保護されないこと

仮登記とは

不動産の本登記をするための要件が整わないときは、仮登記が行えます。

仮登記をしておくと、将来の本登記のための順位を保全することができます。

ただし、仮登記には対抗力がありません。

不動産の基本練習問題

〇か×かで答えよ。

(1)公示価格の評価基準日は毎年、1月1日と決まっている。

(2)公示価格を100％としたときに、基準地表化学の評価割合は70％である。

(3)収益還元法のDCF法は、対象不動産が生み出す単年度の純収益を一定率で割り戻して価格を決める方法である。

(4)不動産登記簿の表題部には、所有権に関する事項が記載されている。

(5)不動産登記は公信力はあるが、対抗力はない。

解答

(1)〇

(2)×
　100％。

(3)×
　説明は、直接還元法のもの。

(4)×
　表題部は不動産の所有地や面積などが記載。

(5)×
　反対。対抗力はあるが、公信力はない。