不動産に関する法律【FP3級勉強】

今回は不動産に関する法令について勉強します。

暗記しなければいけない部分も多く、大変ですがしっかり勉強しましょう。

＼取引については前回の内容／

借地借家法

借地借家法とは、土地や建物の賃貸借契約に関することを定めた法律です。

借地権

借地権とは、他人から土地を借りる権利です。

普通借地権
定期借地権

とがあります。詳しくみていきましょう。

普通借地権

普通借地権は、契約期間の終了後に土地の借主が引き続きその土地の賃借を希望すれば、契約がそのまま更新される借地権です。

土地の貸主（地主）は正当な理由がなければ、更新を拒むことはできません。

定期借地権

定期借地権は、契約期間の終了後の契約更新はなく、土地が貸主（地主）に変換される借地権です。

定期借地権には、一般借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権とがあります。

借地権の内容をまとめると以下のとおりです。

	普通借地権	一般的借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付借地権
契約の存続期間	30年以上	50年以上	10～50年	30年以上
更新	最初：20年以上 2回目～：10年以上	なし	なし	なし
土地の利用目的	制限なし	制限なし	事業用建物のみ（居住用は×）	制限なし
契約方法	制限なし	制限なし	公正証書に限る	制限なし
契約期間終了時	更地で返却	更地で返却	更地で返却	建物付で返却

借家権

借家権とは、他人から建物を借りる権利です。

普通借家権
定期借家権

の2つがあります。

普通借家権

普通借地権と同様で、建物の貸主（大家さん）に正当な理由がない限り、契約がそのまま更新されるのが普通借家権です。

定期借家権

契約期間の終了後、契約が更新されずに終了するのが定期借家権です。

定期借家権は、貸主は借主に対して事前に定期借家権であることを書面で説明しなければなりません。

増作買取請求権

借主は貸主の許可を得て、エアコンなどの造作を取り付けることができます。

契約終了時に、借主は貸主にその造作をの買い取りを請求することができます。

これを造作買取請求権です。

かりん

貸主が買い取りをしないことを特約につけると、増作買取請求権を排除できるよ！

区分所有法

区分使用法は、分譲マンションなどの集合住宅で生活する際のルールを定めた法律です。

マンションには購入者が専用で使える専有部分（各部屋）と、他の購入者と一緒に使う共有部分（エレベーターやエントランスなど）があります。

このうちの専有部分の所有権を区分所有権といいます。

また、専有部分の土地を利用する権利を敷地利用権といいます。

規約

規約とは、マンションに関するルールです。

規約の変更やマンションに関する事項の決定は、集会を開いて決議を行います。

集会では区分所有者および議決権（専有部分の持分割合）によって決議をします。

決議要件は次の通りです。

都市計画法

都市計画法は、計画的なまちづくりを行う法律です。

都市計画区域

計画的にまちづくりを行う必要がある地域を都市計画区域といい、市街化区域・市街化調整区域・非線引区域に分けられます。

市街化区域には、住宅系や商業系、工業系などの建物の用途や容積、形態について制限を定める用と地域が決められています。

開発許可制限

一定の開発行為を行う場合は、原則として都道府県知事の許可が必要です。

建築基準法

建築基準法は、建物を建てる時の基本的なルールの法律です。

用途制限

建築基準法は、用途地域に応じて建築できる建物とできない建物を具体的に定めています。

これを用途制限といいます。

1つの敷地が2つの用途地域にまたがるときは、面積の大きい方の用途地域の制限を受けます。

道路に関する制限

建築基準法では、交通の安全や防火などのために、建物に接する道路にも制限を課しています。

❁建築基準法上の道路
　・道幅4ｍ以上の道路
　・道幅4ｍ未満で、建築基準法が施工されたときにすでに存在して特定行政庁の指定を受けている道路（2項道路）

建築基準法では、道路を上のように定義しています。

建築物の敷地は、道幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければいけません。

これを接道義務といいます。

道幅が4ｍ未満の道路の2項道路の場合は、道路の中心線から2ｍ下がって線がその道路の境界線とみなされます。（セットバック）

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積をいいます。

建ぺい率　＝　建築面積　／　敷地面積

建ぺい率の最高限度は、用途地域ごとに決められています。

建ぺい率の異なる地域にまたがって建物の敷地があるときは、建ぺい率は加重平均で計算します。

建ぺい率に緩和

防火地域内にある耐火建築物
＋10％
特定行政庁が指定する角地
＋10％

いずれかに該当する場合は、建ぺい率が緩和されます。

かりん

両方の場合は、＋20％になるよ♪

建ぺい率の制限がないもの

建ぺい率80％の地域で、防火地域内にある耐火建造物
派出所や公衆便所など

これに該当する場合は、建ぺい率の制限がありません。

建ぺい率100％で建物を建てることができます。

防火地域と準防火地域

建物が密集している地域は、火災の類焼が発生しやすくなります。

このような地域を防火地域または、準防火地域に指定し、建物の向上に一定の制限を設けています。

かりん

何もしていされていない地域は無指定地域というよ！

規制が厳しい順にすると、防火→準防火→無指定となります。

2つ以上の地域にまたがっている建物は、もっとも厳しい地域の規制が適用されます。

容積率

容積率とは、敷地面積に対する延べ面積をいいます。

容積率　＝　延べ面積　／　敷地面積

容積率の最高限度は、用途地域ごとに決められています。

容積率の異なる地域にまたがって建物があるときの容積率は加重平均で計算します。

かりん

加重平均の計算法は、建ぺい率と一緒だよ。

前面道路のみち派がが12ｍ未満のときは、容積率に制限があります。

指定容積率と、前面道路の道幅×法定乗数の小さいほうで計算をします。

2つ以上の道路に面している場合は、幅の広い方の道路が前面道路となります。

農地法

農地などを取引するときには、原則として許可が必要となります。

	取引	許可
農地法第3条	権利移動（農地を農地のまま転売）	農業委員会
農地法第4条	転用（農地を農地意義の土地にする）	都道府県知事
農業法第5条	転用目的の権利移動（農地を農地以外の土地にするため権利を移動）	都道府県知事

転用や転用目的の権利移動は、原則として都道府県知事の許可が必要ですが、市街化区域内にある一定の農地については、あらかじめ農業委員会に提出をすれば、都道府県知事への許可は不要です。

不動産に関する法令練習問題

〇か×かで答えよ。

(1)一般定期借地権契約の存続期間は20年以上である。

(2)事業用定期借地権契約は公正証書による契約が必要である。

(3)マンションを建て替える際には、集会に置いて区分所有者及び議決権の過半数の賛成が必要。

(4)市街化調整区域とは、市街地を形成している区域と、おおむね10年以内に優先的計画的に市街化を予定している区域をいう。

(5)市街化調整区域で開発行為を行うときは、規模に関わらず都道府県知事の許可が必要である、

(6)建築物の地基地は道幅2ｍ以上の道路に5ｍ以上接してなければならない。

(7)建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の延べ面積である。

(8) 建ぺい率の異なる地域にまたがって建物の敷地あるときは、建ぺい率は加重平均で計算をする。

(9)防火地域と準防火地域にまたがっている建物を建設するときは、防火地域の規制が適応となる。

解答

(1)×
　50年以上

(2)〇

(3)×
　建替決議は4/5以上の賛成が必要

(4)×
　市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域

(5)〇

(6)×
　道幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上接する必要

(7)×
　敷地面積に対する建物の建築面積

(8)〇

(9)〇